Sposób na VAT w budownictwie

Zgoda Polski na utrzymanie podatku VAT w budownictwie na poziomie 23% była, jak wiadomo, posunięciem taktycznym. Jeśliby w negocjacjach z UE nad „zamknięciem” rozdziału podatkowego strona polska nie wyraziła na to zgody, mogłoby to mieć negatywny wpływ przy staraniu o akcesję.

Środowisko budowlane przeciwne jest tak wysokiemu podatkowi, za czym przemawiają trudne do podważenia względy merytoryczne. Gdyby w końcowych negocjacjach nie udało się podatku VAT obniżyć do obowiązujących 7 proc., to mogłoby nastąpić załamanie budownictwa mieszkaniowego, które, jak wiadomo, nie może wydobyć się z wieloletniego kryzysu.

Według ocen ekspertów, 23% VAT spowodowałby co najmniej 10-12-proc. wzrost kosztów budownictwa. Podniosłoby to ceny mieszkań w skali niemożliwej do zaakceptowania przez rynek, który już obecnie jest w stanie stagnacji, o czym świadczy około 20 proc. „pustostanów” w nowo oddawanych do użytku budynkach mieszkalnych. Nie wydaje się także realne dalsze obniżanie marż inwestorów budownictwa mieszkaniowego, którzy chcąc odzyskać „utopione” kapitały w nie sprzedanych, względnie nie wynajętych mieszkaniach, i tak już znacznie obniżyli marże.

W tej sytuacji zarówno w mediach, jak i w gabinetach polityków, a przede wszystkim w środowisku inwestorskim szuka się sposobów, aby wybrnąć z tej trudnej pułapki podatkowej.

Szanse są dwie

Pierwsza, najprostsza i łatwiejsza do załatwienia, ale mniej skuteczna, polega na wynegocjowaniu kilkuletniego okresu przejściowego, co odsunęłoby w czasie wprowadzenie 23% podatku. Dałoby to rynkowi „oddech” i możliwość sukcesywnego przystosowania się do podwyższonego VAT.

Drugą szansą jest wykorzystanie zapisu załącznika H do unijnej dyrektywy „podatkowej”, który w punkcie 9 przewiduje odstąpienie od 23% podatku VAT w przypadku „budowy, renowacji i przebudowy mieszkań w ramach społecznej polityki mieszkaniowej”.

Angielskie słowo „social”, użyte w cytowanym wyżej tekście dyrektywy, można przetłumaczyć na język polski jako „społeczny” lub „socjalny”. Jak podkreślają komentatorzy, w terminologii stosowanej w polskim ustawodawstwie, a także w praktyce co innego znaczy „społeczna polityka mieszkaniowa”, a co innego „socjalna polityka mieszkaniowa”. Mówiąc o budownictwie socjalnym, mamy na myśli obiekty komunalne przeznaczone dla rodzin najbiedniejszych, przyznawane przez gminy nieodpłatnie lub za symboliczną opłatą. Budynki socjalne zasiedlane są przez bezdomnych lub wyeksmitowanych z zasobów komunalnych, spółdzielczych czy innych. Budownictwo mieszkaniowe socjalne tak pojęte podejmowane jest sporadycznie i ogranicza się do noclegowni, przytułków, a w żadnym przypadku do mieszkań „rynkowych”, które stanowią przedmiot zainteresowań podatkowych.

Jeśli natomiast mówimy o mieszkaniowym budownictwie społecznym, to kojarzy się ono słusznie z czynszowym budownictwem realizowanym w formule Towarzystw Budownictwa Społecznego, które słowo „społeczne” ma w statutowej nazwie.

Wspierane przez budżet państwa

Towarzystwa Budownictwa Społecznego finansowane są z kredytów preferencyjnych Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, posiadają więc wsparcie budżetu centralnego. Nie ulega wątpliwości, że czynszowe budownictwo TBS można bez ryzyka sprzeciwu ze strony negocjatorów unijnych uznać jako realizowane w ramach definicji zawartej w dyrektywie wspomnianej uprzednio. Oznacza to, że ten segment budownictwa mieszkaniowego będzie korzystać z obniżonego podatku VAT.

Idąc tym tropem, można by uznać za „podlegające” definicji unijnej także inne budownictwo mieszkaniowe oparte na wsparciu finansów publicznych i ułatwień kredytowych. Może to być (przy takiej interpretacji) budownictwo mieszkaniowe realizowane w ramach rządowego programu „Infrastruktura – klucz do rozwoju”. Program ten przewiduje uruchomienie szeroko dostępnego kredytu o niskim (jak na stosunki polskie) oprocentowaniu – 8-9 proc., a ponadto stosowanie tzw. ulgi odsetkowej pozwalającej na odliczenie odsetek od zaciągniętych kredytów od podstawy opodatkowania. Za budownictwo publiczne wspomagane można by także uznać budownictwo indywidualne realizowane w formule kas mieszkaniowych, gdzie klienci, wprawdzie nieliczni, korzystają z preferencyjnych warunków kredytowania.

Gdyby udało się polskim negocjatorom przekonać stronę unijną, że przytoczone wyżej formy budownictwa mieszkaniowego mieszczą się w definicji dyrektywy – to licząca się część budownictwa mieszkaniowego zdołałaby uniknąć opodatkowania VAT w wysokości 23%.

W dyskusjach dotyczących interpretacji definicji, o której mowa, pojawił się pogląd, że w istocie całe lub ogromną większość polskiego budownictwa mieszkaniowego można by uznać za „społeczne”, ponieważ realizowane jest dla zaspokojenia potrzeb półtoramilionowej rzeszy rodzin, która nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania wyłącznie z własnych środków. Wyjątek stanowiłyby mieszkania zamożnych inwestorów budownictwa jednorodzinnego lub lokale w luksusowych apartamentowcach.

Zwolennicy takiego poglądu powołują się na praktykę brytyjską, która posługuje się podobną interpretacją. Trudno przewidzieć, czy taki punkt widzenia znalazłby aprobatę w toku negocjacji ze stroną unijną, czy też mógłby być potraktowany jako nierealistyczny.

Uważam jednak, że próbę przekonania negocjatorów unijnych do zaprezentowanej interpretacji polskiej należałoby podjąć możliwie bezzwłocznie, ponieważ, jak stwierdza Raport Komisji Europejskiej, istnieje pilna potrzeba opracowania jednoznacznie rozumianej definicji „społecznej polityki mieszkaniowej”, wobec faktu iż poszczególne kraje członkowskie stosują własne interpretacje, aby uniknąć wysokiego podatku. Nie wiadomo, czy nowa definicja okaże się dostatecznie pojemna, aby zmieściły się w niej interpretacje polskie.